юридическая компания
ПЕРМСКИЙ ПРАВОВОЙ КОНСУЛЬТАНТ

59urist.ru - logo 72

 

+7-342-288-75-73

+7-902-644-42-26

+7-922-318-16-49

Защита права собственности.Споры о праве собственности.Споры по недвижимости

Одной из самых распространенных категорий дел, которыми занимаются наши юристы и успешно защищают интересы своих клиентов в судах, являются споры о праве собственности и споры по недвижимости. Защита права собственности и споры с недвижимостью — одна из наших основных специализаций.

Споры по недвижимости и споры о праве собственности.

Наиболее востребованными услугами наших юристов, привлекаемых клиентами в спорах с недвижимостью являются:

Ведение дел и представление интересов в судах по спорам о праве собственности;

Ведение дел и представительство в судах по наследственным спорам;

Услуги  по приватизации жилья и иного недвижимого имущества;

Услуги по оформлению права собственности и иных вещных прав на недвижимость, земельные участки и т.д.

Нам хотелось бы начать обсуждение данного вопроса со споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.

 

В этой связи нельзя не упомянуть о принятом 29 апреля 2010 года совместном постановлении Пленумов Высшего арбитражного и Верховного суда РФ, которое дает, в частности, разъяснения по вопросам: сноса самовольных построек и признания в других случаях права собственности на такие строения (например, о коллизии фактов государственной регистрации права на недвижимое имущество и наличии у такого имущества признаков незаконной постройки, о значении факта нарушения строительных норм и правил при возведении незаконной постройки и т.д.); защиты права хозяйственного ведения и права оперативного управления государственных и муниципальных предприятий и учреждений, в т.ч. в спорах с собственником; по вопросам, связанным с приобретением права собственности (главным образом – разъяснения о моменте возникновения права собственности); по вопросам, связанным с применением правил о приобретательной давности (в частности, по вопросам определения порядка и срока применения приобретательной давности).

В данном Постановлении разъяснены также и некоторые другие вопросы, связанные с рассмотрением споров о защите права собственности. Значение этого документа трудно переоценить, так как им обязаны руководствоваться и суды общей юрисдикции, и арбитражные суды. При всем этом также необходимо особо отметить один примечательный факт. Пленум ВАС РФ пошел еще дальше и дополнительно принял отдельное решение, согласно которому, вышеуказанное Постановление двух Пленумов высших судов является основанием для пересмотра находящихся в производстве дел по вновь открывшимся обстоятельствам. В целом вышеуказанное Постановление содержит комплекс положений, которые позволят собственникам недвижимого имущества эффективнее защищать свои права в судах и соответственно более эффективно отстаивать права своих клиентов практикующим в данной сфере юристам.

Так, согласно постановлению, собственники квартир, даже если они еще не получили в собственность земельный участок, на котором стоит данный жилой многоквартирный дом, и который необходим для эксплуатации дома, вправе подавать иски в суд в случае нарушения их прав (например, точечной застройкой) так, будто они являются собственниками этой земли. В частности, у таких собственников помещений есть право оспаривать действия (бездействие) органов власти по формированию земельного участка, на котором расположен дом, и по разработке документации по планировке территории, а также оспаривать иные действия органов власти по распоряжению земельным участком.

Другая группа положений принятого Постановления разъясняет, что при отсутствии официального разрешения на возведенное строение (так называемая «самовольная постройка») суды не вправе только по этому основанию отказывать гражданам и организациям в исках о признании права собственности. Более того, в Постановлении прямо указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Правда, при этом такая самовольная постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Равным образом в данном случае защищаются и права наследников умершего «самовольного застройщика» на признание за ними права собственности на самовольную постройку при условии, что к таким наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении всех вышеуказанных условий.

Вообще на сегодняшний день согласно статье 222 Гражданского кодекса (ГК РФ) самовольной является постройка, возведенная без специального разрешения. Лицо же, осуществившее данную постройку (застройщик), обязано снести ее за свой счет. Одновременно с этим ГК РФ допускает признание прав на самовольную постройку. Однако, в последнее время суды часто отказывают застройщикам в таких исках, ссылаясь на отсутствие у истцов оформленных надлежащим образом разрешений.

Поэтому вышеуказанное совместное Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ кардинально изменило в лучшую сторону положение большинства лиц, осуществивших самовольную постройку. В результате в ближайшее время мы ожидаем значительного увеличения числа положительных решений судов о признании права на самовольную постройку. Также, говоря о самовольных постройках, не стоит забывать про нашумевший федеральный закон № 93 — ФЗ от 30.06.2006 г., больше известный как «дачная амнистия», который упростил процедуру оформления права собственности на определённые виды построек.

Дачная амнистия.

Данная упрощенная процедура регистрации права собственности, именуемая как дачная амнистия, используется при наличии следующих условий:

— для созданного объекта недвижимости не требуется разрешение на строительство;

— объект недвижимости создан на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или

— объект недвижимости создан на участке, расположенном в границе населённого пункта и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

Вышеназванный закон также, как и рассматриваемое нами совместное Постановление двух высших судов, призван облегчить жизнь многим категориям граждан – застройщиков (садоводам, членам гаражных кооперативов, гражданам, построившим жилой дом для проживания в нем (малоэтажное строительство) и т.д.).

Право собственности, регистрация права собственности

Возвращаясь к обсуждаемому нами Постановлению, стоит также отметить, что оно дает толкование того, какое владение имуществом является «добросовестным, открытым и непрерывным». В соответствии с ГК РФ, такое владение недвижимым имуществом в течение 15 лет дает гражданину или юридическому лицу, не являющемуся собственником имущества, право собственности на это имущество. По действующему законодательству, право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации права собственности.

Следовательно, право собственности в силу приобретательной давности само по себе возникнуть не может. Необходимо соответствующее признание такого права, облаченное в форму свидетельства о государственной регистрации.

Для регистрации права собственности необходимо собрать определенный пакет документов, в том числе подтверждающих факт приобретательной давности. Оформление права собственности потребует также судебное установление юридического факта добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным.

В случае возникновения спора о праве, суд рассматривает дело по существу и выносит решение о признании за давностным приобретателем права собственности на недвижимое имущество. Ведение такого дела желательно поручать квалифицированному юристу, так как получение отказа в государственной регистрации права собственности существенно усложнит дальнейшие действия. Кроме того, отрицательное решение по этому вопросу может привести к активизации действий иных претендентов на Ваш объект.

В вышеназванном Постановлении уделено внимание и гражданско-процессуальным аспектам рассмотрения споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в частности необходимость замены ненадлежащего ответчика в случае отчуждения спорного имущества ответчиком другому лицу во время судебного разбирательства, возможные обеспечительные меры в отношении спорного имущества (в т.ч. запрет государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на спорное имущество). Кроме этого, в частности, рассмотрено значение возмездности приобретения спорного имущества и понятие «добросовестности» приобретения такого имущества.

Таким образом, в Постановлении высших судов в отношении споров о праве собственности на недвижимое имущество рассмотрено, главным образом, значение различных обстоятельств, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Но помимо всех обозначенных нами вопросов, в указанном документе рассмотрены и другие проблемы, связанные с защитой права собственности и других вещных прав.

Защита права собственности

Следует также сказать, что в России многие объекты недвижимости приобретены в спешном порядке в период массовой приватизации. При этом допускались многочисленные нарушения при оформлении документов, что приводит к конфликтным ситуациям уже в сегодняшнее время.

При таких обстоятельствах наличие судебного решения, отражающего право на объекты недвижимости, часто имеет даже большее значение, чем свидетельство о праве на недвижимость, выданное регистрирующим органом. В этих условиях вопросы судебного разрешения споров с недвижимостью приобретают особое значение.

В практике наиболее часто встречаются ситуации, когда необходимо:

Осуществить регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Оформить право собственности на ранее созданные объекты.

Признать недействительной государственную регистрацию права на недвижимое имущество и т.д.

В других наших статьях мы уже подробно рассмотрели, как нашим законодательством регулируются споры при переходе прав собственности на недвижимость и земельные споры.

Также не будет преувеличением сказать, что в современных российских условиях недвижимость, зачастую, является основным капиталом собственника. При всей кажущейся простоте проведения сделок с объектами недвижимости и оформлением прав на нее, в этом вопросе существует огромное количество подводных камней. Недооценка какого-либо, казалось бы, малозначительного факта может привести к потере объекта и денег.

Правовая база для сделок с недвижимостью проработана достаточно хорошо, а практический опыт, накопленный юристами при сопровождении сделок, позволяет сводить риск потерь практически к нулю. Именно поэтому потенциальные участники сделок с объектами недвижимости все чаще пользуются услугами юристов.

Идеальным вариантом является заключение договора о полном сопровождении сделки от начала и до окончания процесса. Эта работа состоит из нескольких этапов. А способы приобретения права на объекты недвижимости могут быть очень разнообразными. В этой связи юридические консультации, осуществляемые специалистами нашей компании, помогут гражданам и руководителям предприятий спокойно оценить ситуацию, привести в порядок документацию, внести изменения в соответствующие документы, избежать ошибок и недопустимых действий.

Если у Вас возникли споры о праве собственности или споры по недвижимости, если требуется защита права собственности обратитесь к юристам компании ООО «ЮК «ППК». Вам будет обеспечена квалифицированная консультационная помощь, а так же иная необходимая юридическая помощь в решении возникших проблем.